كتب : دينا كمال
السعودية تكشف تفاصيل نظام نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت
أعلنت جريدة أم القرى الرسمية في السعودية عن نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت عليها، والذي يهدف إلى تنظيم عمليات استملاك العقارات الخاصة بما يخدم المصلحة العامة، ويكفل في الوقت نفسه حقوق الملاك والمتضررين وفق آليات واضحة ومعايير عادلة وشفافة.
وأكد النظام الجديد، الذي أقرته الهيئة العامة لعقارات الدولة، أنه لا يجوز نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا للمصلحة العامة ومقابل تعويض عادل، بما يعكس التزام الدولة بالعدالة في التعامل مع أملاك الأفراد والجهات.
وحدد النظام “المصلحة العامة” بأنها كل ما يحقق نفعاً عاماً تغلب فيه مصلحة المجتمع على المصلحة الفردية، مثل مشروعات تطوير مرافق الحرمين الشريفين، وشبكات النقل والمواصلات، والطاقة، والبنية التحتية، والمشروعات الأمنية والعسكرية، أو تلك التي تُقرها أنظمة أخرى أو يصدر بشأنها قرار من مجلس الوزراء. ومن أبرز ما يتيحه النظام أن يحصل المتضرر من نزع ملكية عقاره على تعويض عادل يُحتسب بناءً على القيمة السوقية للعقار، ويُضاف إليه 20% كعوض عن النزع، إضافة إلى أي أضرار ناتجة عن الإجراءات.
وأوضح النظام أنه يمكن التعويض بعقار بديل أو حصص في المشروع إذا قبل المالك، مع إعفائه من بعض الرسوم مثل ضريبة التصرفات العقارية ورسوم الأراضي البيضاء ضمن ضوابط محددة.
وبيّن أنه في حال وضع اليد المؤقت على العقار دون نزع الملكية، تُلزم الجهة المعنية بدفع تعويض لا يقل عن أجرة المثل، ويُضاف إليه 20% كعوض عن وضع اليد المؤقت، إضافة إلى تعويضات عن الأضرار المترتبة.
ونص النظام على إنشاء لجنة خاصة تسمى “لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت”، برئاسة محافظ الهيئة وعضوية ممثلين لعدد من الوزارات المعنية، تتولى دراسة الطلبات والتحقق من استحقاق المشروع للنزع، وتوفير الميزانية أو الملاءة المالية، مع التأكد من عدم وجود أراضٍ حكومية بديلة.
واشترط النظام أن تكون العقارات المنزوعة غير مملوكة للدولة أو أجهزتها، وألا تبدأ إجراءات النزع إلا بعد استنفاد البدائل. كما ألزم الجهة صاحبة المشروع بإعداد دراسات شاملة حول الأثر الاجتماعي والاقتصادي والأمني، مع تقديم خطة زمنية واضحة.
وطالب النظام بنشر قرار النزع في الجريدة الرسمية وصحف محلية ووسائل إلكترونية، إلى جانب تبليغ الجهة صاحبة المشروع لمالكي العقارات المتأثرة ودعوتهم لتقديم مستندات الملكية خلال مدة لا تقل عن 15 يوماً.
وأشار إلى أن لجاناً فنية تُشكل لحصر محتويات العقارات وتوثيقها بالصور والمخططات، مع إسناد التقييم لثلاثة مقيّمين معتمدين مستقلين، يخضع تقييمهم للمراجعة من لجنة متخصصة بالهيئة، ويُعتمد السعر النهائي ويُبلّغ للمالك خلال 90 يوماً.
وأوضح كذلك أن الهيئة تحدد -بالاتفاق مع الجهة صاحبة المشروع- موعد إخلاء العقار بعد استكمال التعويض، مع السماح بإعادة التقدير إذا لم تُصرف التعويضات خلال ثلاث سنوات، بشرط ألا يكون التأخير بسبب المالك. كما أجاز للمالك استرداد العقار إذا انتفت الحاجة إليه خلال الإجراءات، شريطة إعادة التعويض واستيفاء الضوابط.
وبيّن أن النظام يسمح بوضع اليد المؤقت على العقارات لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات قابلة للتمديد لمثلها، بشرط موافقة الملاك، وفي حال عدم الاتفاق يُلزم بإخلاء العقار. ويتيح في الحالات الطارئة اتخاذ قرار وضع اليد المؤقت بشكل عاجل، على أن يتم إشعار اللجنة المختصة خلال 30 يوماً.
وحظر النظام مشاركة أي شخص له مصلحة أو صلة بمالكي العقارات في إجراءات النزع أو وضع اليد المؤقت. كما ألزم جميع القائمين على هذه الإجراءات بالحفاظ على سرية المعلومات، ومنح المتضررين حق الاعتراض النظامي على القرارات.
وباعتماد هذا النظام، أُلغيت الأنظمة السابقة ذات العلاقة، على أن تتولى الهيئة العامة لعقارات الدولة بالتنسيق مع وزارة الاستثمار وهيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية إعداد اللوائح التنفيذية لضمان التطبيق الفعّال والمرن، بما يحقق التوازن بين متطلبات التنمية وحماية الحقوق الخاصة.